В минувшее воскресенье на центральном стадионе «Динамо» им. Льва Яшина, в дополнение к этому носящем имя генерального спонсора и по совместительству владельца, «ВТБ Арене», состоялся долгожданный официальный матч открытия: в гости к «Динамо» приехал казанский «Рубин». Играя полтора тайма в большинстве, футболисты московской команды не смогли порадовать болельщиков, пропустив гол в добавленное время от грузинского новичка казанцев. Таким образом, домашний стадион пока не стал счастливым для команды. Причем похоже, что игра в последние месяцы не получается не только у футболистов. «Известия» присмотрелись к девелопмент-проекту вокруг стадиона и сравнили его с прямыми конкурентами.

«ВТБ Арена» пока остается невезучей для динамовцев — команда показала не очень убедительный футбол и проиграла в матче открытия стадиона, строившегося более 10 лет. Но полоса невезения у «Динамо» началась не в эти выходные. Эпопея с открытием стадиона продолжалась довольно долго. По изначальным планам основного инвестора стройки, группы ВТБ, на реконструированной арене должны были пройти матчи ЧМ-2018. Когда стало понятно, что стадион не попал в список для проведения встреч футбольного мундиаля, было принято решение внести изменения в архитектурный план и сократить вместимость трибун с 45 тыс. до 27 тыс. зрительских мест и общую площадь объекта — с 378 тыс. кв. м до 190 тыс. Впрочем, в январе 2018 года руководитель проекта «ВТБ Арена Парк» Андрей Перегудов подчеркивал, что это никак не повлияет на соблюдение сроков строительства и уже 5 июня 2018 года стадион будет готов принять последний товарищеский матч сборной России перед первым в истории домашним чемпионатам мира.

Позднее в комментарии «Ведомостям» представитель ВТБ подчеркивал, что стадион будет сдан к концу 2018 года. Уже эти сроки были соблюдены: 27 ноября стадион получил разрешение на ввод, а первые мероприятия состоялись в конце декабря прошлого года. Так совпало, что заканчивал объект другой руководитель девелопмент-проекта: вместо Перегудова куратором реконструкции стадиона «Динамо» в апреле 2018 года стал девелопер Андрей Лугинин.

Не смогла

Тем временем амбициозный проект с именитой девелоперской командой болельщики и СМИ всё чаще стали критиковать. Да и проект получился не дешевым. В комментарии ТАСС Перегудов отмечал, что «стадион, арена, торговая зона под ними и подземная парковка вместе будут стоить порядка 27 млрд рублей». Стоимость всего девелопмент-проекта «ВТБ Арена Парк», он оценивал в $1,5 млрд.

Зато, поскольку объект был введен как раз незадолго до зимнего перерыва в чемпионате России, это дало время отшлифовать все шероховатости — в преддверии анонсированного на 10 марта принципиального дерби «Динамо»–«Спартак», которое и должно было стать матчем торжественного открытия.

Однако спустя полгода последней ложкой дегтя стал газон, который отказалась принимать комиссия премьер-лиги накануне матча. Игру со «Спартаком» пришлось перенести в Химки, церемонию открытия тогда же перепланировали на 30 марта: подвернулся по календарю удачный и не менее именитый для стартового матча соперник в лице «Локомотива». Однако и к очередным публично озвученным срокам проблема с газоном не была решена.

В результате арену открывали в конце мая 2019 года, причем сделано это было специально с участием «Динамо» (представители арены подчеркивали, что сделано это было для болельщиков) пусть игра прошла и с не хватающим с неба звезд тульским «Арсеналом». Но даже на такой матч пришли свыше 23 тысяч человек (при максимальной заполняемости стадиона в 25 716 человек). В разговорах с журналистами организаторы замечают, что «праздник», по их мнению, «вышел отличным».

«Это важное историческое событие, которое станет настоящим мегапраздником с большим набором интересных задумок, состоится в день первого домашнего матча сезона российской премьер-лиги-2019/20 и пройдет для всех нас под эгидой долгожданного и полноценного возвращения домой», — подчеркивала впоследствии пресс-служба бело-голубых, явно делая заявление для поклонников, ожидавших более 10 лет настоящего торжества на домашней арене.

Кубок — супер, эскалатор — нет

Вторым матчем на нем решили проводить Суперкубок России с участием «Зенита» и «Локомотива». Посещаемость стадиона оказалась в тот день чуть менее высокой по сравнению с майскими показателями — на стадион пришли более 21 тысячи человек. При этом, увеличившийся поток болельщиков обнажил недоработки, которые обычно выявляют и устраняют на череде тестовых событий.

Ощущения болельщиков, привыкших к комфорту «Газпром Арены» и удобствам компактного стадиона РЖД в Черкизово, от свежей арены были противоречивыми. В социальных сетях отмечали небольшую пристадионную территорию, сложную систему навигации внутри чаши. Были даже критические отзывы по поводу единственного эскалатора вместо лестниц на входе в сектор А.

Подобное техническое решение вполне успешно впервые начали применять в «плантинум»- и «голд»-VIP-зонах спартаковского «Открытия», но его воспроизведение в виде единственного варианта входа для сразу нескольких тысяч болельщиков вместо планируемого комфорта создает длинную очередь и вызывает понятное недовольство. Вряд ли архитекторы, желающие сохранить в образе современной арены черты легендарного стадиона XX века, имели в виду именно этот атрибут советского наследия.

«Спартак» стал первым

Тема строительства футбольной инфраструктуры в России давно вышла на государственный уровень. С начала 2000-х отсутствие современных арен называли главной проблемой, тормозящей развитие спорта. Выигранное в 2010 году нашей страной право на проведение чемпионата мира-2018 означало фактически автоматическое решение вопроса: как минимум в городах-миллионниках должны появиться новые или реконструироваться имеющиеся устаревшие объекты. Вкупе с этим госкомпании и владельцы частных клубов, коих в российском футболе по-прежнему единицы, понимали, что для экономической привлекательности всего предприятия нужны новые инфраструктурные объекты.

Пионером инфраструктурной спортивной революции выступил владелец «Спартака» Леонид Федун, еще за три года до выборов страны — хозяйки мирового первенства, в 2007 году, торжественно заложивший первый камень в основание будущего стадиона на месте бывшего Тушинского аэродрома. Для строительства в России первого с начала 2000-х, когда в Черкизово возвели новый стадион «Локомотив» (сейчас «РЖД Арена». — «Известия»), объекта подобного масштаба бизнесмен Федун обратился к иностранным архитектурным бюро.

В 2013 году, после завершения основных монолитных работ, руководить проектом Леонид Федун привлек девелопера Наиля Измайлова, прежде отвечавшего за строительство и управление коммерческой недвижимостью в структурах Михаила Гуцериева. Тогда же «Спартак» первым в стране реализовал коммерческие права на название стадиона: банк «Открытие» подписал контракт размером 1,2 млрд рублей на 6 лет, а стадион получил имя «Открытие Арена». Впоследствии в 2019 году, незадолго до ухода Наиля Измайлова из структуры клуба, контракт с брендом был продлен.

«Открытие Арена» был введен в эксплуатацию в августе 2014 года, тогда же прошли те самые необходимые тестовые товарищеские матчи. Уже в сентябре в присутствии почти 38 тыс. зрителей сначала состоялся торжественный матч открытия, а спустя девять дней — и первая официальная игра «Спартака» в рамках 7-го тура чемпионата России.

Далее — везде

В это же время начиналось строительство стадионов к ЧМ-2018 в регионах России. Как рассказывали спикеры и участники международной профессиональной конференции о девелопменте и эффективном управлении спортивными сооружения «Арена 4.0», новые проекты тогда реализовались во многом с оглядкой на опыт и технологии, которые были впервые реализованы под руководством Наиля Измайлова при проектировании «Открытие Арены».

К слову, кажется, отсюда и эта фишка динамовского стадиона с эскалаторами, вероятно, подсмотренная у коллег в VIP-секторе стадиона, но не рассчитанная на подобный человекопоток в рамках проекта «ВТБ Арены».

Спартаковский «Открытие Арена» на тот момент стал самым новым и удобным стадионом страны: трибуны на английский манер располагались вплотную к футбольному полю, при этом места изначально были сконструированы таким образом, что полный обзор обеспечивался из любой точки. Вся территория «Открытие Арены» стала зоной безналичной оплаты — нововведение оптимизировало время на обслуживание тысяч болельщиков в перерыве в точках питания, а клуб дополнительно собирал big data для разработки новых, в том числе таргетированных, предложений для фанатов. Кроме того, снаружи чаши установили интерактивный экран, что позволяло «Спартаку» использовать мультимедиаконтент для предматчевых анонсов и дополнительно продавать рекламу.

Помимо чисто футбольных и технических инноваций, отвечающих тенденциям времени, уже в самый разгар строительства девелопмент-команда Измайлова видоизменила проект, добавив в него инфраструктурные нововведения. Так, на месте служебных помещений появился фан-шоп, дополнительно стал располагаться интерактивный клубный музей, открыли паб для болельщиков и детский клуб Spartak Kids. Премиум-сектор разделили на несколько уровней привилегий, ввели кейтеринг и ресторанное обслуживание во время матчей, в том числе создав панорамный ресторан с видом на поле.

В 2018 году, несмотря на открытие 10 новых объектов к ЧМ-2018, «Открытие Арена» стал лучшим стадионом России по версии сразу нескольких профессиональных премий, в том числе Sport Business Awards и Sport Facilities.

Районы, кварталы

Инфраструктурные нововведения в проект заставили Леонида Федуна поверить в экономические перспективы всего района. Тогда же девелоперы задумались не просто о строительстве стадиона, а о создании кварталов коммерческой и жилой недвижимости, образующих единую экосистему со стадионом и открытой также в августе 2014 года станцией метрополитена «Спартака».

«Стадионы, построенные в рамках нацпроекта к ЧМ-2018, в том числе реконструированные «Лужники», решают важные спортивные задачи. Это классные и современные арены. Однако 340 дней в году, и это в лучшем случае, они простаивают без зрителей, никак не работая. В лучшем случае рядом есть тренировочные поля для коммерческой аренды или магазин атрибутики, но больше на объектах ничего не происходит. Никто, кроме «Спартака» и позднее «Краснодара», особо не задумывался о том, чтобы интегрировать как-то спортивный объект в городской ландшафт или сделать стадион своеобразным местом силы, точкой притяжения для жителей ближайших районов», — говорит руководитель агентства недвижимости TIME Property Максим Афанасов.

Деловые издания в 2014 году отмечали, что Федун убил двух зайцев, позвав управлять стадионом девелопера с большим опытом работы в коммерческом секторе. Как только стало понятно, что проект «Открытие Арена» — больше чем просто стадион, команда Измайлова быстро смогла выйти за периметр спортивного сооружения, что было бы невозможно сделать при работе исключительно с иностранными подрядчиками.

Проект по застройке Тушинского аэродрома получил называние «Город на реке Тушино-2018» и включал в себя несколько очередей жилой недвижимости с подземным паркингом (по состоянию на июль 2019 года полностью построена и сдана 1-я очередь на 1776 квартир и строится 2-я очередь, насчитывающая еще 1933. — «Известия»), бизнес-центры и многофункциональный торгово-развлекательный комплекс, рекреационную зону на набережной, собственную социальную инфраструктуру в виде поликлиники, трех детских садов с бассейнами, семи школ и даже православного храма с музейным центром.

«Поэтапное строительство корпусов в рамках нескольких очередей позволяет в случае с таким большим ЖК, как в Тушино, умело экономить на издержках. Застройщик контролирует спрос и начинает возведение новой очереди только при полной реализации квартир в построенных корпусах. Это минимизирует простой объекта, который требовал бы дополнительных расходов на эксплуатацию», — говорит эксперт в области недвижимости Максим Афанасов.

По ходу строительства проект несколько раз трансформировался, обрастая новыми инфраструктурными объектами, преимущественно спортивной направленности: помимо запланированных физкультурно-оздоровительных комплексов, теннисных кортов и специализированной школы для воспитания «будущих чемпионов», Наиль Измайлов уже в статусе вице-президента «Спартака» в марте 2019 года заявил о планах перевести в Тушино базу футбольного клуба и реализовать проект многофункционального зала на 12 тыс. зрительских мест.

Разросшаяся до 160 га площадь проекта, сделала «Город на реке Тушино-2018» одним из самых крупных кварталов Москвы. Начиная с 2015 года комплекс ежегодно получал награды URBAN AWARDS, в том числе в номинации за «лучший проект комплексного освоения территории». Одновременно, по данным Росреестра, ЖК входил в топ-10 самых продаваемых объектов в границах МКАД в 2016 и 2018 годах.

Что получилось у Измайлова и не вышло у Перегудова

Сравнения новых стадионов с «Открытие Ареной» никак не удается избежать, хотя прошло уже пять лет с момента начала эксплуатации стадиона, и в городе и стране появились новые объекты.

Особенно не удается обойтись без таких параллелей в случае с проектом «ВТБ Арена Парк». В обоих случаях инвестирует большой бизнес. И там, и здесь — новый для России формат, при котором стадион является не отдельно стоящим объектом, за пределами которого «хоть трава не расти», а центром экосистемы из жилых и коммерческих построек. Более того, обе стройки похожи, в конце концов, и тем, что руководили ими привлеченные извне известные девелоперы — Наиль Измайлов и Андрей Перегудов соответственно.

При практически одинаковых вводных и подходе к выстраиванию процесса, даже учитывая, что у «Динамо» была временная фора и возможность перенять опыт уже построенных объектов, результат сильно различается. «Городу на реке Тушино- 2018» приходилось сложнее: местоположение позволяло реализовать только формат спального района комфорт-класса, у ВТБ же возможности были гораздо шире. Казалось бы, у «Динамо» более выгодная диспозиция: 10 минут по прямой до Кремля, исторический Петровский парк рядом, уже эксплуатируемая станция метрополитена — все условия для создания «города-сада».

Парадоксально, но пока что знакового квартала около метро «Динамо» не получилось. Хотя по ожиданиям проект должен был повторить то, что сделано в Тушино. Петровский парк пока не стал популярным городским парком. Справедливости ради, он был на реконструкции буквально до открытия арены и оценить объективно проделанную работу горожанам только предстоит. Однако есть и такая оценка — о том, что сам стадион «ВТБ Арена» не образует с новым ЖК единой и понятной экосистемы. При этом, очевидны и удачные моменты: отель сети Hyatt Regency, открывшийся в одном из бизнес-корпусов. Да, улицы комплекса, утопающие в новеньком граните, пока выглядят безлюдными (из заявленных 1 тыс. помещений прямо сейчас на официальном сайте ЖК доступен для покупки 501 вариант квартир и апартаментов), но они пока закрыты по причине проведения строительных работ на объекте.

Эксперты отмечают, что, вероятно, ВТБ не надо было начинать реализацию первого самостоятельного девелопмент-проекта сразу с комплекса бизнес-класса, приходящегося на высококонкурентную нишу с обилием профильных игроков. На сайтах по продаже недвижимости отзывы о квартале весьма противоречивы: как и в случае со стадионом, комфорт не продуман до мелочей, что странно для проекта такого класса.

Факторы разные, но застройщик вынужден регулярно сбрасывать цены на недвижимость, что, вероятно, говорит об ошибках в планировании всего проекта. Процесс проходил в метаниях: из-за постоянных переносов сроков введения стадиона в эксплуатацию менялись как архитектурный план, так и позиционирование квартала в целом. Возможно, Андрей Перегудов, отвечавший за проект, оказался менеджером не той компетенции и именно по этой причине примерно за год до открытия стадиона был заменен на другого девелопера — Андрея Лугинина. В любом случае такого человека, как Измайлов, здесь не нашлось.

Измайлов смог применить свои навыки девелопера в новой для него спортивной сфере быстро и эффективно. «Открытие-Арена» строился на гигантском пустыре, но сумел стать местом притяжения тысяч людей. Стадион и жилые кварталы оказались успешно продуманным единым целом. И не случайно именно «Спартак» зарабатывает на стадионе больше всех в стране. На абонементах, на мерчендайзинге, на коммерческой рекламе, на продаже названия арены и т.д.

Интересно, что Измайлов, реализовав первоначальную девелоперскую и впоследствии спортивную задачи, покинул «Спартак». Стадион построен и функционирует более 200 дней в году, возвращение титула чемпиона России — состоялось. Проект «Город на реке» реализован, новые очереди строятся уже по созданному шаблону девелопмент-команды.

«Наиль Измайлов — один из самых сильных менеджеров в отечественном футболе. Человек, умеющий мыслить проектно и доводить идею до результата. Жалко. Российский футбол стал беднее на одного профессионального управленца», — давала оценку менеджеру сразу после появившийся информации про его уход из «Спартака» Тина Канделаки.

По слухам, Измайлова сватали в новый большой девелопмент-проект — в частности, в структуры ВТБ, где он мог бы пригодиться для переосмысления философии нового комплекса и планирования проектов. Однако топ-менеджер предпочел не раскрывать свои дальнейшие планы. При этом, на рынке обсуждают, что он намерен остаться в сфере спортивного управления. Сразу после ухода из «Спартака» спортивные телеграм-каналы «направляли» его на пост спортивного директора «Монако», однако пока официального решения принято не было. Зато стало известно, что Союз европейских футбольных ассоциаций включил Измайлова в состав комитета по строительству и управлению стадионами УЕФА сроком до 2023 года. Таким образом, отмечает «Чемпионат», он стал единственным россиянином не из РФС, кто является членом комитета УЕФА.